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物流行業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求租金一路漲價(jià)
編輯：上海天天搬場運(yùn)輸有限公司時(shí)間：2017-07-24 08:57
在廣州南海普洛斯物流園，唯品會(huì)擁有占地2萬余平方米的B2C物流倉庫。這是一家3月23日在美國上市的奢侈品網(wǎng)站。據(jù)公開資料，2011年，唯品會(huì)的活躍用戶數(shù)從2010年的30萬增長至150萬戶，總訂單量從2010年的90萬增長至720萬。
中國零售業(yè)快速擴(kuò)張和消費(fèi)力的提高給物流地產(chǎn)帶來巨大的機(jī)會(huì)。在過去的一年內(nèi)，很多零售行業(yè)特別是電商都在擴(kuò)大倉庫面積，動(dòng)輒都是2萬平方米的倉庫。然而，按照仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，目前中國的國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫(包括一線城市)總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個(gè)城市的倉儲容量。需求強(qiáng)勁
目前，國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫依然是零售業(yè)和制造業(yè)追逐的目標(biāo)。抓住了一個(gè)細(xì)分市場，普洛斯做得順風(fēng)順?biāo)?br /> 一庫難求
越來越多的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)：物流地產(chǎn)是一個(gè)很好的細(xì)分市場。仲量聯(lián)行數(shù)年來一直關(guān)注這個(gè)細(xì)分市場，其北京研究部董事覃曉梅向記者表示，在北京，國際標(biāo)準(zhǔn)倉的空置率不到2%。按照該公司的統(tǒng)計(jì)，截止到去年第四季度末，北京倉儲物流平均凈有效租金達(dá)每天每平方米0.99元，同比增長12.5%
今年2月普洛斯曾宣布，在天津向一家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商租賃9.1萬平方米的運(yùn)營中心。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項(xiàng)租賃協(xié)議，分別涉及普洛斯集發(fā)沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區(qū)，租賃面積共計(jì)2.1萬平方米設(shè)施。加上9.1萬平方米位于普洛斯武清物流園區(qū)的運(yùn)營中心，該客戶在中國租用普洛斯設(shè)施面積增長了近一倍。
電子商務(wù)的發(fā)展速度之快，對倉儲物流需求之強(qiáng)勁，可能讓物流地產(chǎn)開發(fā)商始料未及，竊喜不已。2008年12月唯品會(huì)成立時(shí)，倉庫位于辦公區(qū)，只有數(shù)十平方米，此后3年，唯品會(huì)的倉庫經(jīng)歷5次搬遷，從數(shù)十平方米到800平方米，再升級為9000平方米的獨(dú)立倉庫;2010年10月，唯品會(huì)的倉庫搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬多平方米。2011年，唯品會(huì)又與昆山淀山湖鎮(zhèn)簽署投資合作協(xié)議，在該鎮(zhèn)普洛斯物流園建立華東物流中心，倉庫占地2萬余平方米。唯品會(huì)在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計(jì)7000萬美元融資，兩次獲得投資都伴隨著租賃更大的倉庫。
2011年7月，唯品會(huì)華南物流中心南海普洛斯物流園擴(kuò)容至3萬平方米;9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中，西南物流中心——成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心——北京首發(fā)物流園投入使用。據(jù)稱，到去年底，這家公司全國倉儲面積高達(dá)10萬余平方米。而在整個(gè)中國，國際標(biāo)準(zhǔn)倉的面積不過1300萬平方米。
2012年3月23日，唯品會(huì)于美國上市?？梢哉f，風(fēng)投的不少錢間接進(jìn)入了物流地產(chǎn)商的口袋。據(jù)i美股Ricky專欄的分析：倉儲物流開支是唯品會(huì)運(yùn)營開支的大頭，而且隨著營收規(guī)模擴(kuò)大而增加，維持在20%左右。2008~2011年，唯品會(huì)的倉儲物流費(fèi)用分別為61萬、580.9萬、4547.8萬美元，占總營收比例分別為21.8%、17.8%、20%。
另外一家電商ihush俏物悄語也是普洛斯的客戶。ihush俏物悄語去年底租賃位于江蘇省蘇州市普洛斯昆山物流園2.44萬平方米的物流設(shè)施。這是一家銷售品牌時(shí)尚用品的在線零售商。這家公司租賃的物流設(shè)施將作為該公司的地區(qū)分銷中心，完善公司的供應(yīng)鏈。
中國新興城市中的很多城市，尤其是華北、華南和西部城市依然處于優(yōu)質(zhì)設(shè)施供應(yīng)匱乏的狀態(tài)。一線城市土地價(jià)格決定了工業(yè)地產(chǎn)必將向更多的二、三線城市下沉。而圍繞著一線城市周邊或者二線城市大的制造業(yè)中心，都有倉儲物流地產(chǎn)巨頭進(jìn)入。而同時(shí)，公路、內(nèi)陸水道、鐵路和航空的基礎(chǔ)設(shè)施的大投資，也為這些內(nèi)陸城市發(fā)展物流地產(chǎn)提供了契機(jī)。
越來越多的資本開始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，除了一些傳統(tǒng)上的境外工業(yè)地產(chǎn)商，國內(nèi)的華潤、招商局等集團(tuán)也開始進(jìn)入物流倉儲領(lǐng)域。一些傳統(tǒng)意義上的住宅開發(fā)商進(jìn)入工業(yè)園區(qū)開發(fā)，業(yè)態(tài)中也都涉及了物流地產(chǎn)，譬如萬通。
還有一些產(chǎn)業(yè)資本也看中了物流地產(chǎn)。聯(lián)想的弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團(tuán)。在集團(tuán)層面，豪德集團(tuán)也已更名為毅德控股，并計(jì)劃在香港聯(lián)交所上市。在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團(tuán)還共同出資，成立了深圳毅德投資管理有限公司。毅德投資一位負(fù)責(zé)人說，毅德投資目前在全中國開發(fā)建設(shè)大商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括商業(yè)連鎖運(yùn)營、商業(yè)地產(chǎn)、物流、電子商務(wù)等。 在中國，有多少電商幾乎是沒有辦法統(tǒng)計(jì)的。電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展給物流地產(chǎn)帶來好光景。據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)：2011年市場為像亞馬遜和DB辛克這樣的企業(yè)開發(fā)了超40萬平方米的預(yù)承諾物流倉儲物業(yè)。需求量最大的是那些來自當(dāng)?shù)睾蛧獾碾娮由虅?wù)零售集團(tuán)，他們的銷售額主要是受到國民人均可支配收入不斷提高的推動(dòng)。
制造業(yè)的需求也給普洛斯們提供了巨大的機(jī)會(huì)。普洛斯蘇州建屋工業(yè)園地處工業(yè)園距離上海僅1小時(shí)車程，高速路連接上海主要的交通港和機(jī)場。園區(qū)為三星、雅瑪哈、松下、施耐德等70多家跨國企業(yè)提供生產(chǎn)和物流平臺。
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高力國際認(rèn)為，進(jìn)入2012年，北京物流物業(yè)的需求似乎并沒有減退的跡象。鑒于來自第三方物流、電子商務(wù)、B2C和電子信息企業(yè)的龐大需求，一些新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2012年進(jìn)入市場。這些項(xiàng)目總凈可出租面積將達(dá)289374平方米，包括普洛斯首都機(jī)場大通關(guān)基地、安博空港物流中心二期和華潤物流馬駒橋二期等。然而，這些項(xiàng)目大多數(shù)到2012年下半年才會(huì)竣工落成，因此，市場整體平均空置率將會(huì)保持相對穩(wěn)定。由于租戶的選擇有限，業(yè)主將利用這一優(yōu)勢，推動(dòng)2012年租金保持繼續(xù)上升的趨勢。而高力國際統(tǒng)計(jì)的去年第四季度的北京工業(yè)地產(chǎn)空置率為0.67%。
上海同樣是供不應(yīng)求。按照高力國際的統(tǒng)計(jì)：去年第四季度，浦東的倉儲物流租金水平環(huán)比第三季度上漲1.16%至每天每平方米人民幣1.4元，青浦的租金環(huán)比上漲4%至每天每平方米1.3元。他們認(rèn)為，由于業(yè)主惜售，預(yù)期未來有進(jìn)一步的租金上漲及資本增值的空間。
供給不足造成了租金的不斷上漲。仲量聯(lián)行認(rèn)為，目前中國的國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫(包括一線城市)總存量為1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國波士頓一個(gè)城市的水平。而到了2015年，符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有望提升到2000萬平方米，但這些增長將主要來自于現(xiàn)有的主要物流中心城市。